从年底开始，济南的大部分开发商都挺难的，小部分的开发商过的潇洒。难得开发商基本上都是17年踩着市场最高点拿地进来的，到现在不赔钱的挺少的，像金科、旭辉等等；潇洒的开发商基本上都是土拍之前屯好的大宗土地，价格低还赚的盆满钵满，像融创、天鸿等等。

从年底开始，济南经历了二次小阳春，分别是每年的月份，量价齐升，开发商都出了不少货，除了这两个小阳春之外基本上都属于量价齐跌，尤其是去年底那一波直接把济南的房价水平跌回了年的水平，也就是说三年的时间房价没有涨，甚至还有的不如年的房价水平了。这正常吗？极不正常，房住不炒的大前提是稳，核心初衷是稳中有涨。几代人的投入三年过去突然跌了几十万，找谁说理去？

最近新进济南的开发商接连上了两次热搜，一次是中粮刷爆了济南的媒体圈，齐鲁晚报点名，造假工程进度取证，最终结果是预售证被回收，八项条件制裁，严苛程度仅次于当年的帝华被没收保证金了；一次是这几天刚刚发生的宝能城，直接刷进了央企新闻，央视点名，虚假宣传地铁站点，最终结果还没出，但是市长已经带队开始检查各个售楼处的宣传是否符实。说句不好听的讲，就宣传来讲全国99%的开发商都有一个算一个基本上都有违规，以国企央企开发商为甚，虚假宣传暂且不说，制造热销氛围也是明令禁止的。按照广告法要求去卡，基本上属于有一家关一家。

但还是请大家不要把开发商妖魔化，其实一个企业做到这么大，基本上都是合法合规的条件下去进行的，这几年的开发商其实挺难的。

其实已经很久不写文章了，偶尔在微博上发一些观点，后来觉得还是要有不同观点，济南楼市自媒体从年开始到现在也是百家争鸣了，有从一开始就坚持下来的楼市观察、楼市第一线，也有后来的楼市参考、哒哒小马蹄，更有异军突起的虾米，各有各的风格，也各有各的观点，但是能用开发商视角直接与购房者保持信息对称的不多了，有一些对开发商的误解还是要有一个集中发声的平台和大家沟通交流，有时侯看到的不一定是真相，有时候觉得的常理也不是真理。

今天，简单的和大家聊几个大家比较关心的事。

一、降价就降标？

降价了一定就会降标？这个标准包含建安标准和装修标准。伴随着楼盘降价，很多购房者都有这样的担忧，会不会质量会下降，会不会装标会下降。毕竟从正常逻辑上来看，没有老板会傻了赔钱赚吆喝，肯定是羊毛出在羊身上。今天，老实在这给大家郑重说明一下，品牌开发商都不会干这活，做生意有赚有赔这是常有的事，只是前些年赚多赔少，突然赔大了挺多人适应不过来，但是说到底这还是一门生意。

降价是怎么形成的？

1、年初定的任务要完成，完不成可能经理人有被杀头的风险。这个任务包含着销售任务和回款任务，任务完成进度晚于时间进度，指标达成有风险，这时候开发商就会着急了，因为完不成指标要被杀头的，这时候项目负责人们就会把当下的市场情况等等综合起来形成报告跟领导汇报，需要以价换量来保证任务达成。

2、集团的导向，集团需要回款来偿还债务或者获得更优质的土地。前段时间恒大导演的戏大家都看了，开发商除了自有资金大部分的钱都是借来的，借来的钱就要有归还时间和利息，一旦到了需要集中还款的时间就会需要大量的现金来还债，这时候集团决策一定是以价换量，那只能降价了。再就是通过综合的判断，这个项目在可预期的未来确实涨价很有难度，或者即使要涨价可能周期性特别长，在另外一边又有一个很优质的项目需要资金投入进行获取，与其等待不如腾笼换鸟，这边损失的钱那边补过来还能获得更多，那要不要抓紧降价呢？

标准是怎么形成的？

建安标准和装修标准在项目开售之前就已经全部核算过了，即使有误差也只是随着时间推移演变出来的人工费用和材料费用的极小误差。通俗点讲就是用什么型号的钢筋、什么品牌的瓷砖、什么品牌的门都是已经提前确定好的，钢筋可能会随着市场有价格变动，但是这个价格浮动在初期核算成本的时候都已经预算在内的。在招标施工单位的时候总包单位也已经核算过了，不是开发商想改就能改的。

再加几个佐证：

房地产商不是只有一个部门，营销是负责卖房子的，工程是负责盖房子的，成本是负责招投标的，客关是负责客户维系的，各个部门之间是相互配合的，卖房子降价了你给工程说要求盖差点，人家愿意么？你给成本说重新招标吧，成本愿意么？你给客关说，你要顶住客户维权压力，客关说：尼玛降价就算了，质量再不行谁可以谁顶！卖房子的也怕业主不开心，也会时刻监督着。所以，各个部门都没有降低标准的理由。

精装修包含的东西有哪些？现在市面上的精装修标准一般分为几个档次，、、、1、元，主要包含的部件：室内门、卫浴、厨房、开关、瓷砖、踢脚线、窗台石、开关，就这些部件成本很容易核算，开发商集采的成本一般是市场价格的三分之一左右，所以不要看开发商标准不一定高，但是一定比你自己装修来的优惠，而且后期维保来说也更方便一些。你在购房之前，都有样板房和装修标准公示，这个拍下来回头慢慢核对就可以了。

综上所述，开发商降价基本是基于综合当下条件的选择，和降价真没关系。如果你身边有开发商工作的朋友，可以求证一下。

二、地价贵，为了利润降配置？

总有一些拿地便宜的友商用这么一套说辞打击那些拿地贵的友商：你看他地价，售价0，还带精装修，肯定配置不行，工程质量差，你看我地价，售价0，还是毛坯房，肯定配置好，肯定工程质量好。貌似很有道理，实际上是一派胡言。

我们举个最简单的例子：CBD华润拿地元，售价元，除地价外差价；汉峪金科博翠拿地元，售价，除地价外价差0；华润的配置能和金科博翠的配置比么？

大家对房价的感知只要不是个傻子，不论你买过房还是没买过房，不论你年龄大小都有比较准确的认知，这个和同样的纯净水换个不同的包装有的卖一块，有的卖两块，有的卖十块，有的卖上百是完全不一样的，济南哪儿的房价当下大约是多少钱很容易就会产生清醒的判断，只是你需求的点可能不一样，环境、教育、区位、商业配套，最终影响你决策。

回到小标题，价值决定价格，但是会随着供需变化价格围绕价值上下浮动，这是最简单的价值价格关系。相近区位，区位价值几近相同，地价高低对购房者来说毫无意义，地块质素的细微差距几乎可以省略。所以，客户比价的总是明面上可以实际衡量的东西，客户都明白，开发商自然也明白。

要想卖的售价更高，一定在不考虑地价的基础上再去做配置，这样才能保证购房者选择你，所以高地价的项目往往配置还要高于低地价的配置，逻辑很简单高价地的目的是少赔一定是在不考虑地价基础上做溢价，地价地的目的是多赚一定是在不考虑地价基础上做减法。

这个如果有异议的，可以拿出相近项目来一事一议的探讨下。

三、济南真正的价格洼地在哪儿？

济南哪个项目最火？毫无疑问要么是中海华山珑城、要么是融创文旅城。

哪个片区最火？华山片区、雪山片区、唐冶片区、西客站片区、张马屯片区、王舍人片区、汉峪片区、CBD片区，肯定是公说公有理，婆说婆有理，因为没标准。

你说华山卖的好，文旅城卖的好，因为他一年卖一百亿。你说万象新天也可以，中新国际城也不错，一年几十个亿也是。你说张马某某项目一般，因为年销售额除了凤凰首府之外，在济南还排不到前面去。

所有标准的拳击比赛，都是同重量级的比赛。很多说50公斤级的选手去和80公斤级的选手去比，更不用说10公斤级的选手和公斤级的选手打拳击。当大家将各个项目放到同等规模上去比的时候就知道哪个片区最火了。

中海华山的体量是万方，融创文旅城的住宅是万方，张马屯在中建蔚蓝之城销售之前，全部加起来体量万方，万象新天的一个小组团万象东方体量50万方。今年截止到的销售额，中海华山50亿，融创文旅城60亿，张马片区55亿，万象新天这还是在什么前提下，华山、文旅城的教育配套、商业配套、环境配套、交通配套更成熟的前提下取得的业绩对比。

用钱投票，才是真正的投票。

张马屯片区项目的共性：距离CBD最近价格最优，联合开发但是联合的公司是碧桂园、万科、金茂、旭辉等，其中比较差的正荣也在全国前20强，产品都是升级产品。

如果两年前，你去过张马片区，建议两年后再去看看，同时间周期内这绝对是济南变化最大的片区，看好重点哈，同时间周期内。

这边毛坯房一万出头的大把（璟樾），这边精装修房一万二出头的大把（时代公馆），这儿有碧桂园，这儿有万科，这儿有金茂、但是可让你选择的时间不多了，今年一半楼盘就得清盘，到明年所有楼盘都要清盘了。而张马片区才刚刚开始，未来十年这将是距离CBD最近，供应最多的区域。

他的性价比用一个最直观的例子来说明下：中建蔚蓝之城毛坯价1左右，金地华著毛坯价2左右，直线距离您自己用地图测测，都在奥体中路上。

四、找中介买房，有不是有优惠？

现在中介是济南开发商又爱又恨的合作伙伴，爱是这两年分销占比特高，手里有客户，恨是分销佣金也很高，营销费有限，用不起。不用任务完成差，用了费用花不起，所以是又爱又恨。

找中介买房，是不是有优惠？这个暂且不说，我们先说找中介买房有哪些好处。

只要你有购房需求，只要你能出的起首付，只要你有看房时间，其他不用管了，看房路线帮你规划，车接车送，想看到几点就看到几点，这个楼盘优势那个楼盘劣势，绝对给你分析的明明白白，对购房小白来说这简直就是神助攻，最关键是还不要你一分钱，简直就是天上掉馅饼了，有没有。

还有一个最大的好处，是部分中介可以提供返现服务，说白了讲呢就是中介带你去各个售楼处买房后，售楼处要支付中介费，这个中介费从1%-2%不等，商业产品5%的也有，假如一套万的房子呢，中介费一般是2-4万元，部分中介是可以返还给购房者1-3万元不等的，具体多少就得看你和这个经纪人的关系了。但是找中介买房，还是直接从售楼处购买，是不可能有一分钱额外优惠的，因为售楼处已经支出了对应的成本了。

找中介买房的一些主要注意的地方：

中介不是合作所有楼盘的，每个楼盘的佣金点位也是不一样的，所以一定是优先推荐佣金点位高的，不合作的楼盘基本上就被pass掉了，但是现在不合作中介的楼盘不多了，点位差距是有的，所以跟经纪人看房的时候要仔细听案场销售员给你讲解的内容做好的笔记，说自己楼盘好的东西大概率是真的，说其他楼盘不好的东西大概率也是真的，最后自己做出综合判断就好了。

其次各个开发商的卖房逻辑是不一样的，有的开发商是直接给到你最后优惠的，这种开发商找中介买房能返钱你就赚了，有的开发商是不给你最后优惠的，尤其是一些国企、央企开发商折扣是很多的，找中介买房最后给你的优惠往往是比自然客户要贵的，这时候就是真的羊毛出在羊身上了。有买房需求，但是不清楚哪个开发商是哪个套路的可以加我