初夏的乳山银滩，阳光充沛，海风清新。在蓝天碧海映衬中，一波波天南海北的外地人来到银滩，看房、买房、旅游、度假……

来自山西的曹万福就是前来银滩大军中的一员。3年前，相中银滩的好环境，曹万福在银滩盛世滩家园买了一套海景房用来度假，每年来住十天半个月。今年退休的曹万福做了一个决定，把养老地搬到了银滩，原来度假的海景房变成了养老房。

曹万福并不是个例，银滩海景房时下正成为“新移民”的乐园。

纯海景遭遇“逐客令”健康产业“应运而生”

房地产去库存是当下热议的话题，各地纷纷出台政策，提高购房补贴，减低首付比例，加大金融优惠政策等。利好政策的出台，带动了房产库存消耗，一二线城市楼市交易成交量热度持续增加，但广大三四线城市仍然面临巨大去库存压力，去化周期仍然漫长。

在房地产库存中，海景房是不容忽视的一个部分。几十年前，海景房兴起，许多沿海城市建起了大批量海景房。受国家宏观调控政策和海景房功能单一的影响，如今海景房待售面积依然庞大，这一现象在海景房开发较晚的三四线城市特别明显。有专家表示，海景房待售面积大造成房产高库存外，海景房空置率更是去库存需要解决的深层次问题。

地处胶东半岛的乳山，十余年前凭着“天下第一滩”银滩优越的自然条件，开发了大量海景房，吸引了全国各地业主前来置业，海景房销售率高达90%。当其他沿海地区还在大规模建设海景房时，海景房出售率高的乳山却反其道而行，喊停普通海景房开发。

“房子卖出去了，但真正留下来住的人却很少。”在银滩房地产行业打拼近20年的颐和山水房产开发有限公司负责人杨玉仁介绍说，业主入住率地无形中增加了后期业务服务成本，前几年，仅小区供暖一项就需要公司补贴四五十万元。

如何解决海景房半年闲的通病？乳山因地制宜，结合中国长寿之乡、国家农产品质量安全示范区、国家生态市等优势，探索发展健康产业，以健康养生服务业消耗闲置房产。

对已售房产，乳山引导开发企业引进专业养生养老机构，通过整栋返租、统一改造，与专业酒店管理公司、健康公司和物业服务公司联合经营等方式，消耗因用来投资或短期度假而造成的整栋或大部分空置的楼房。还引导部分有能力、有条件的企业与养老机构合作，以产权度假公寓和分权式度假酒店的形式，进行异地互动养老，最大限度放大环境优势，增加客源。

如今，经过六年多的实践，乳山已经形成了专业机构、社区居家、医养结合、异地互动等多种养生养老发展模式，融入养生养老元素后，乳山银滩常住人口每年以1万多人的速度增长。

增设生活中的便利增加业主的归属感

家住盛世滩家园小区的曹万福，回到乳山银滩的第一件事就是拎着篮子直奔小区外东侧余米的“菜园”摘菜。

“这是我的私家菜园，欢迎参观。”曹万福笑着说，好奇吧？刚从山西回银滩，怎么就有现成的菜地，还管理的这么好？曹万福说，这是盛世滩家园小区开发商——松海房地产有限公司吸引人气的法宝之一。松海房地产从小区周边村庄集中流转土地建设了“开心农场”，小区业主每年只需交纳元就可以获得半分土地的使用权，成为开心农场的农场主。针对部分业主只有在夏秋季节在银滩居住，开发商还对地块实行免费托管，安排专人随时与业主沟通，根据业主需求进行栽种、管理，让业主吃上现成蔬菜。

在开心农场的对面，盛世滩家园小区还开发了40余亩采摘园，栽种了苹果、无花果、板栗、樱桃、桑葚等十余个果树品种。整个采摘园区对业主实行免费开放。让业主享受采摘乐趣的同时，松海房地产还对小区对面的白沙滩河进行了整治，引进白洋淀芦苇、荷花，栽种了花桥，修建了钓鱼台，业主既能垂钓还能欣赏到赏心悦目的自然美景。

“这些都是开发商用心为我们业主准备的，让我感觉生活在银滩很有归属感。”曹万福说，让他决定留下来的另一个法宝是物业贴心服务。

为了让业主安心在银滩居住，小区与位于银医院建立合作，为业主开通就医绿色通道，业主可先就医后付费。据盛世滩家园小区开发商介绍，小区还开通机场、火车站、港口接送站服务，业主可以随时向物业申请，小区外设立公共自行车服务，业主可以免费使用。

“虽然我们盛世滩家园小区处于五线地带，距离海边能有3公里，地理位置上不占优势，但我们用优质独特的服务吸引了外地人，留住了业主的心。”松海房地产开发商负责人介绍，目前盛世滩家园小区已经清盘，临近的二期工程，虽然是期房，但已销售超过2/3，已交房的套住户，去年留下来过年的就有多户。

闲置的房产用起来有钱赚还提升人气

颐和山水人家小区也是乳山银滩内较早对海景房空置问题采取措施的小区之一。开发商杨玉仁介绍说，他们探索两种解决房产闲置的模式。一种模式是采取房屋托管，将售出的房产从业主手中返租回来，按照统一的标准进行装修，统一对外出租，所得收益双方分成。另一种模式是分时度假模式，将以往单纯的、一户一主的房屋买卖变成证券化交易，所有业主共享房屋所有权，每个业主每年享受7天房屋居住权和异地换主权。这种模式迎合时下度假需求，让可能在业主手中闲置的房产流动起来。下一步，颐和山水人家将配套建设客户服务中心，为业主提供配餐、家政等服务。

“目前，整个小区出售率已经达到95%，经过这几年的探索，小区常住户也在逐年增多，现在小区物业费缴纳率达到了67%。”杨玉仁说。

做好健康产业文章，也是乳山银滩不少小区吸引新移民的重要方式。紧医院的东方国际养生园采取医养结合模式，将居家养老与专业机构养老相结合。在建设智能化养老社区的同时，东方国际养生园还引进了专业健康管理公司、建设了颐养中心，开办了中医保健院，为业主健康保驾护航。香港平原国际小区专门投入研发资金，为打造养生社区配套，开发了具有健康管理、跟踪定位等多种功能的腕表，可以24小时监控老人身体状况。该小区每年还开展百名中医进银滩活动，免费为居民查体、举办医疗保健知识讲座。

良好的生态环境，也受到了专业养生养老机构的青睐，进而带动闲置房产的消耗。从事专业养老行业8年的天权集团陕西蓝湖老年寓院看中了银滩养生自然环境决定在银滩建设养老基地，探索旅居养老新模式。为了让基地尽快投入使用，公司利用银滩存量房产，与嘉盛苑小区达成合作协议。目前，由闲置房产改造的个养生床位早已抢购一空，未来该公司计划拓展养生床位至0张。无独有偶，距海边不足米的武汉老来乐老年公寓，是一家专业养老养老机构，每年上千名武汉、大连等异地老年人前来养生养老，而其前身原本是乳山银滩内一处闲置的房产。目前，乳山银滩已经引进了福星老年公寓、爱之源国际养老中心、申菱养老服务等专业养生养老机构，总床位达1、5万张。

海景房赚人气靠“里子”

一段时间网传海景房滞销、白菜价、银滩“空城”等消息，但在银滩部分海景房的价格依然坚挺，销量也并不差，居住业主也在逐渐增多，但个别二手房赔本甩卖的现象也存在。

海景房也是商品，价格波动受供求关系影响，目前普通海景房供大于求，所以价格在一定范围内的下降也属于正常现象。融入养生元素、配套完善、服务优越的功能性海景房，虽然价格美丽，但成交量并不低、入住率不差这样的现象也不难以理解。

乳山海景房突围的实践告诉我们，海景房想要留着人，只要不断完善“里子”建设。近几年来，乳山按照新城区标准不断完善银滩配套，累计投入50余万元，对银滩水电路暖气等硬件基础设施，医疗、教育等软件基础设施，以及公交、商贸等服务型基础设施进行全方位建设。

与城市配套提升同步，银滩也涌现出越来越多像盛世滩家园一样的小区。在发展大健康产业环境下，他们主动舍弃自身利益，摒弃单纯开发的老路子，积极探索新模式，赋予海景房新功能。

打铁还需自身硬。在银滩配套大环境日益趋善的大环境下，银滩房产将沿可持续发展之路将走得更长远。（杨大杰徐园园）

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